南京保安公司淡谈物业管理服务中保安的违约责任

 

 

由于法律规定不明，对物业服务企业未尽保安之责应承担责任的性质,存在属于违约责任还是侵权责任，还是二种责任兼而有之的争论。笔者认为，物业服务企业因违反保安义务对业主人身及财产损害的行为大致分为两类：一类是因未履行防范制止第三人侵害方面的保安义务而应承担的责任；一类是未履行确保与物业保安有关的设施设备安全有效致业主受害应承担的保安责任。对保安责任的性质，应依据违反的保安义务内容和物业服务合同的约定内容来判定，不能一概而论。

违约责任

物业服务企业与业主之间首先是一种合同关系。从物业管理活动的本质看，笔者认为物业管理活动关系应定性为服务合同关系，因为“业主与物业管理企业之间的关系是被服务者与服务提供者的关系,物业管理企业的管理权利源于业主的授权,也是基于业主共同利益的需要”。《中华人民共和国物权法》将物业管理单位称之为物业服务企业，2007年8月31日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》也将条例中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，也进一步明确了双方间的服务与被服务关系。

《浙江省物业管理条例》第三十条规定：“物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：（三）物业服务事项和服务质量要求”，该条第三款又规定：“当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。”一般情况下，物业服务企业与业主都会在物业服务合同中约定物业保安服务的内容。有合同约定的情况下，对于双方权利义务的承担应该按照合同的约定来进行。如果物业服务企业因未履行物业服务合同中的保安义务而导致业主的人身或财产受损的，物业服务企业承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的违约责任。

合同义务主要是合同当事人的约定义务，但又不限于当事人约定的义务，除了当事人约定的义务之外，合同义务还包括法定的义务和依据诚实信用原则所产生的附随义务。法定的或依据诚实信用原则产生的附随义务通常都是在合同约定的义务内容不明确或存在漏洞的情况下产生的，主要起到补充法定和约定义务不足的作用。因此我们在界定物业管理中的合同义务时，不应局限于物业管理合同的具体条款。就物业服务企业的违约而言，违约行为表现为未履行保安职责，或者虽提供了保安服务，但提供服务的质量未达到法律或合同规定的要求。

第三人侵害致业主人身、财产受损条件下，保安责任法律性质的区分相对比较困难。对侵权责任持赞成观点的学者认为,物业服务企业的行为与直接侵权人的行为对损害后果而言是多因一果,两种原因结合在一起导致了损害后果的发生；如果物业保安恪尽职守地履行了自己的保安义务,损害后果就有可能不会发生,所以物业服务企业未尽保安之责,与损害后果之间存在着相当因果关系 (或者说间接因果关系) 。但笔者认为,相当因果关系之说不能成立,物业服务企业未尽保安服务之责仅仅是损害后果发生的条件,而不是原因。在法律上,原因和条件可以互相转化,当一个条件与某一法律后果之间是适当且不可缺的条件时,该条件与法律后果之间就构成因果关系。但是,在按规定停放的车辆被盗、受损或人员遭受潜入小区中的歹徒袭击等类似案件中,损害后果发生的直接原因显然是行为人带有主观因素的行为。物业服务企业未尽保安服务之责不是损害后果发生的不可缺条件,其与损害后果之间的因果联系由于另一带有主观因素的行为的介入而被予以切断。如果把这种条件也视作原因的话,那么侵权法上的因果关系的外延将会被无限扩大而失去意义。所以,笔者认为,在此情况下物业服务企业未尽保安之责对损害后果不构成侵权责任。